保障性租賃住房注冊公司

保障性租賃住房注冊公司的政策背景、實(shí)施路徑與發(fā)展前景

近年來，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快和人口流動規(guī)模擴(kuò)大，住房問題成為民生領(lǐng)域的重要課題。國家明確提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”，保障性租賃住房作為完善住房保障體系的關(guān)鍵一環(huán)，被賦予緩解新市民、青年人等群體住房困難的重要使命。在此背景下，注冊成立保障性租賃住房運(yùn)營公司（以下簡稱“保租房公司”），既是響應(yīng)政策號召的實(shí)踐路徑，也是社會資本參與民生事業(yè)的重要機(jī)遇。

一、政策支持與市場需求的雙重驅(qū)動

2025年6月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2025〕22號），首次明確保障性租賃住房的基礎(chǔ)制度和支持政策。此后，各地方政府相繼出臺實(shí)施細(xì)則，從土地供應(yīng)、財(cái)政補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠、金融支持等多維度為保租房公司提供發(fā)展保障。例如，允許利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地等非住宅存量土地建設(shè)保租房，顯著降低了企業(yè)的土地獲取成本；中央財(cái)政對符合條件的保租房項(xiàng)目按一定標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)助，部分城市還提供專項(xiàng)債額度支持。

從市場需求來看，第七次人口普查數(shù)據(jù)顯示， 億，其中約70%集中在重點(diǎn)城市群。這些人群的租賃需求呈現(xiàn)“小戶型、低租金、長周期”特征，與保租房“面積不超過70平方米、租金低于同地段市場價(jià)”的定位高度契合。以北京為例，2025年發(fā)布的《保障性租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》明確要求新建項(xiàng)目單套面積以40-60平方米為主，租金定價(jià)約為市場價(jià)的80%-90%，這為保租房公司提供了明確的盈利測算模型和可持續(xù)運(yùn)營空間。

二、公司注冊的核心流程與資質(zhì)要求

注冊保租房公司需遵循“政策導(dǎo)向、屬地管理、專業(yè)運(yùn)營”原則，具體流程可分為四個(gè)階段：

1. 主體資質(zhì)核驗(yàn)
   根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)保障性租賃住房質(zhì)量常見問題防治的通知》，企業(yè)需具備房地產(chǎn)開發(fā)或住房租賃經(jīng)營資質(zhì)，注冊資本不低于1000萬元（部分地區(qū)要求更高），且需承諾項(xiàng)目建成后自持運(yùn)營不少于10年。對于國有企業(yè)、混合所有制企業(yè)或?qū)I(yè)化住房租賃機(jī)構(gòu)，地方政府往往給予優(yōu)先審批支持。

2. 項(xiàng)目可行性論證
   企業(yè)需向住建部門提交包括土地性質(zhì)證明、建設(shè)規(guī)劃方案、租金定價(jià)報(bào)告、運(yùn)營管理計(jì)劃等在內(nèi)的全套材料。重點(diǎn)論證項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃、周邊配套設(shè)施是否滿足居住需求、租金回報(bào)率是否達(dá)到行業(yè)基準(zhǔn)線（通常要求年化收益率不低于4%）等核心指標(biāo)。

3. 行政審批與備案
   通過發(fā)改委立項(xiàng)審批后，需同步完成環(huán)保、消防、人防等專項(xiàng)驗(yàn)收，并在住建部門進(jìn)行保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定，獲取項(xiàng)目代碼。此代碼是企業(yè)享受稅費(fèi)減免（如減按 %征收房產(chǎn)稅）、民用水電氣價(jià)格、金融支持（如發(fā)行REITs）的核心憑證。

4. 全生命周期監(jiān)管
   企業(yè)需接入政府住房租賃管理服務(wù)平臺，實(shí)現(xiàn)房源發(fā)布、合同網(wǎng)簽、租金監(jiān)管等環(huán)節(jié)數(shù)字化管理。部分地區(qū)還要求企業(yè)按年度提交運(yùn)營評估報(bào)告，確保房源持續(xù)用于保障性租賃住房用途。

三、多元化運(yùn)營模式的創(chuàng)新探索

當(dāng)前保租房公司的業(yè)務(wù)模式呈現(xiàn)三大特征：

1. 輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)模式并行
   輕資產(chǎn)模式以萬科泊寓、龍湖冠寓為代表，通過與產(chǎn)權(quán)方簽訂15-20年長期租賃協(xié)議，改造存量物業(yè)后統(tǒng)一運(yùn)營；重資產(chǎn)模式多見于地方城投公司，通過招拍掛獲取專項(xiàng)用地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。兩種模式各有優(yōu)劣：前者資金周轉(zhuǎn)快但租金溢價(jià)空間有限，后者資產(chǎn)增值潛力大但需承擔(dān)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。

2. 政企合作機(jī)制深化
   北京創(chuàng)新推出“競配建保障性租賃住房”土地出讓規(guī)則，房企競拍商品房用地時(shí)需承諾配建一定比例的保租房，建成后移交政府指定平臺公司運(yùn)營；上海則通過“銀企對接會”機(jī)制，推動銀行向保租房公司提供期限25年、利率 %以下的長期貸款。

3. 社區(qū)服務(wù)生態(tài)構(gòu)建
   頭部企業(yè)開始嘗試“租賃住房+商業(yè)服務(wù)+智慧管理”的一體化運(yùn)營。如華潤有巢公寓在深圳項(xiàng)目內(nèi)配置共享辦公空間、社區(qū)食堂、健身中心等設(shè)施，通過增值服務(wù)提升客戶粘性，非租金收入占比可達(dá)15%-20%。

四、挑戰(zhàn)與應(yīng)對策略

盡管政策紅利顯著，但保租房公司在實(shí)際運(yùn)營中仍面臨多重挑戰(zhàn)：一是部分城市存在“重建設(shè)、輕運(yùn)營”傾向，導(dǎo)致項(xiàng)目選址偏遠(yuǎn)、配套不足；二是租金定價(jià)與成本回收周期存在矛盾，企業(yè)普遍面臨8-12年的回報(bào)周期壓力；三是租客流動性高導(dǎo)致運(yùn)營成本增加，空置率控制難度較大。

對此，建議企業(yè)從三方面突破：一是強(qiáng)化與地方政府的信息對接，優(yōu)先獲取軌道交通沿線、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊；二是探索“以租代售”“租購銜接”等創(chuàng)新金融工具，通過發(fā)行保租房公募REITs盤活存量資產(chǎn)；三是構(gòu)建數(shù)字化管理系統(tǒng)，運(yùn)用大數(shù)據(jù)分析租客畫像，動態(tài)優(yōu)化房源配置和服務(wù)供給。

五、未來發(fā)展前景展望

“十四五”期間，全國計(jì)劃籌建保障性租賃住房870萬套，預(yù)計(jì)帶動投資超3萬億元。隨著《關(guān)于規(guī)范做好保障性租賃住房試點(diǎn)發(fā)行REITs的通知》等政策落地，保租房公司的融資渠道將進(jìn)一步拓寬。從長遠(yuǎn)看，這類企業(yè)有望從單純的住房供應(yīng)商轉(zhuǎn)型為城市居住服務(wù)綜合運(yùn)營商，在解決民生問題的同時(shí)實(shí)現(xiàn)社會效益與經(jīng)濟(jì)效益的平衡。

對于有意進(jìn)入該領(lǐng)域的企業(yè)而言，既要精準(zhǔn)把握“房子是用來住的”政策底線，也要?jiǎng)?chuàng)新運(yùn)用市場化手段提升運(yùn)營效率。唯有將政策紅利轉(zhuǎn)化為可持續(xù)的商業(yè)模式，才能真正在保障性租賃住房的藍(lán)海市場中占據(jù)先機(jī)。